交通設(shè)施商鋪（交通設(shè)施商鋪）

正文

交通設(shè)施商鋪

交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的特點(diǎn)

（1）規(guī)模特點(diǎn)

交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的總體規(guī)模與該交通設(shè)施的客流量正相關(guān)，即客流量越大，內(nèi)部商鋪的總體規(guī)模越大，這體現(xiàn)出市場對經(jīng)營的直接影響。個案商鋪的規(guī)模整體來講以中、小型商鋪?zhàn)疃?，中型商鋪主要用做餐飲、咖啡廳、便利店，小型商鋪主要用做專賣店、快餐店、書店等。

以北京首都國際機(jī)場為例，依托龐大的客戶流，北京首都國際機(jī)場出港前廳的幾個商鋪的面積在80-200平方米之間，主要有咖啡廳、便利店；出港后廳的商鋪包括較大規(guī)模的便利店、中餐廳，以及規(guī)模較小的專賣店，便利店的面積較大的200平方米左右，較小的80平方米左右，中餐廳的面積較大，大約500平方米。

這些商鋪成為服務(wù)于廣大乘客的重要商業(yè)設(shè)施。

（2）規(guī)劃設(shè)計特點(diǎn)

交通設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計從屬于交通設(shè)施主要功能的規(guī)劃設(shè)計。規(guī)劃設(shè)計首先考慮整個交通設(shè)施交通功能的需求，然后才考慮包括商業(yè)配套在內(nèi)的配套設(shè)施，而且通常把大大小小的商鋪布置在客流主要活動空間的周邊、沿途，一方面方便消費(fèi)者，另一方面，有利于提高商鋪的"可視性"，提升商鋪的價值。

（3）運(yùn)營特點(diǎn)

交通設(shè)施內(nèi)部商鋪主要的服務(wù)對象是各類乘客，乘客的需求引導(dǎo)商鋪的運(yùn)營方向：乘客基本的飲食需求是從事餐飲生意的商鋪的主要市場基礎(chǔ)；乘客購買禮品的需求是各種便利店商鋪的主要市場基礎(chǔ)；乘客打發(fā)時光的需求是從事書刊經(jīng)營的書店的主要市場前提……以上內(nèi)容體現(xiàn)了交通設(shè)施商鋪的基本運(yùn)營特點(diǎn)。

（4）商鋪特點(diǎn)

▲ 商鋪的形式

交通設(shè)施內(nèi)部商鋪主要是鋪位形式，較少鋪面形式。

▲ 投資回收形式

交通設(shè)施內(nèi)部商鋪主要的投資形式是出租經(jīng)營，比較少采取出售經(jīng)營的方式。主要原因在于：交通設(shè)施內(nèi)部商鋪總體規(guī)模比較小，僅相當(dāng)于整個設(shè)施的很小的部分，交通設(shè)施的運(yùn)營商進(jìn)行商鋪開發(fā)的目的主要是為了保證功能配套的完整性。

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交通設(shè)施外部商鋪的特點(diǎn)

（1）規(guī)模特點(diǎn)

交通設(shè)施外部商鋪規(guī)模和內(nèi)部商鋪規(guī)模的大小關(guān)系不確定，機(jī)場外部商鋪的規(guī)模要比內(nèi)部商鋪的規(guī)模??；火車站外部商鋪的規(guī)模要比內(nèi)部商鋪的規(guī)模大；地鐵內(nèi)部、外部商鋪規(guī)模的大小關(guān)系不好確定，除交通條件以外，其他因素也會發(fā)生影響。

交通設(shè)施外部商鋪的個案規(guī)模，以火車站外部商鋪的規(guī)模為較大，除規(guī)模200平方米左右的便利店外，各類規(guī)模在100平方米左右的餐飲設(shè)施數(shù)量很多。

（2）規(guī)劃設(shè)計特點(diǎn)

交通設(shè)施外部商鋪通常隸屬于不同的單位，或由不同的單位開發(fā)，所以缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計，唯一共同的地方就是：都最大化其"可視性"。

（3）運(yùn)營特點(diǎn)

交通設(shè)施外部商鋪主要的經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：便利店、餐飲設(shè)施、書報廳等。其中便利店主要以經(jīng)營普通食品、特色食品、煙酒、茶、禮品用品、少量服裝等為主；餐飲設(shè)施普遍為中小型，種類繁多；書報廳經(jīng)營的圖書、報紙、雜志等是乘客普遍喜歡用來消遣的商品。以上三大類經(jīng)營業(yè)態(tài)完全體現(xiàn)了交通設(shè)施乘客的需求特點(diǎn)。

（4）商鋪特點(diǎn)

▲ 商鋪的形式

交通設(shè)施外部商鋪有些是鋪位形式，但絕大多數(shù)屬于鋪面形式。鋪面形式對于大多數(shù)不熟悉本地市場的乘客來講，其"可視性"價值可想而知，所以交通設(shè)施，尤其是火車站周邊的鋪面房普遍價格不匪。

▲ 投資回收形式

交通設(shè)施外部商鋪的投資回收形式為出租和出售兩種方式。采取出租方式的該類商鋪，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)單位對商業(yè)不熟悉，只好出租的方式賺取租金；采取出售方式的該類商鋪，比較多的屬于產(chǎn)權(quán)單位因為資金需求，而將商鋪出售，較少屬于開發(fā)商開發(fā)，真?zhèn)€項目進(jìn)行出售的情況。

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投資策略

交通設(shè)施內(nèi)部商鋪的租金收益是投資收益的主要內(nèi)容，價值升值空間有限，如果商鋪售價較高，租金收益率低于10-12%，建議商鋪投資者采取謹(jǐn)慎態(tài)度。

交通設(shè)施外部商鋪的租金收益和升值收益成為投資收益的良好組合：交通設(shè)施服務(wù)乘客規(guī)模的升級，將提升租金收益水平；交通設(shè)施周邊房地產(chǎn)的發(fā)展，將打開該類商鋪價值的升值空間?？紤]到價值升值空間因素，該類商鋪?zhàn)饨鹗找媛什坏陀?0%，可以考慮投資。

道路兩側(cè)商鋪的租金收益和價值升值收益形成投資收益的收益組合，鑒于城市再開發(fā)的原因，尋覓價值升值空間大的道路兩側(cè)的商鋪，應(yīng)成為商鋪投資者重要的目標(biāo)。考慮到價值升值空間的因素，道路兩側(cè)商鋪的租金收益率只要不低于10%，就可考慮投資選擇。

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道路兩側(cè)商鋪的特點(diǎn)

1）規(guī)模特點(diǎn)

道路兩側(cè)商鋪的規(guī)模沒有固定特點(diǎn)，換言之，其規(guī)模大小沒有統(tǒng)一性，大的可能一、兩千平方米，小的可能僅僅幾個平方米。

（2）規(guī)劃設(shè)計特點(diǎn)

道路兩側(cè)商鋪的規(guī)劃設(shè)計具有極大的個性化，當(dāng)然，個性化是不可以違背商業(yè)規(guī)律的。

（3）運(yùn)營特點(diǎn)

道路兩側(cè)商鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要有餐飲設(shè)施、美容美發(fā)、專賣店、普通服裝店、各類商店、打字社、小超市、各類便利店、汽車專賣店、汽車服務(wù)店、銀行、攝影店、書店、房地產(chǎn)中介商、網(wǎng)吧等。這些經(jīng)營業(yè)態(tài)對于我們來講最熟悉不過了，它們和我們的生活緊密聯(lián)系在一起。

（4）商鋪特點(diǎn)

▲ 商鋪的形式

道路兩側(cè)商鋪的形式主要是鋪面形式，鋪位形式較少。鋪位形式在有些道路兩側(cè)的小型市場里存在，這類鋪位形式的商鋪的競爭力相對較低。

▲ 投資回收形式

目前國內(nèi)道路兩側(cè)商鋪的投資回收形式主要是出租的方式，產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人普遍是長期擁有商鋪產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，很少有新購買商鋪的業(yè)主，更值得提出的是有不少商鋪是在政府大規(guī)模的市政建設(shè)過程中突然"變成"的，這類商鋪可能過去是以住宅價格買入的，一夜之間變成商鋪，那么其投資收益會相當(dāng)高。

道路兩側(cè)商鋪采取出售方式的案例比較少，主要是二手商鋪的出售。當(dāng)然，隨著國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，道路兩側(cè)銷售商鋪項目將會逐漸增加。