房地產信息（反映房地產各種活動的信息）

特點

(一)房地產信息數(shù)量多

房地產信息可以有政治的、法律的、政府行為等其他上層建筑方面的，可以有工業(yè)、農業(yè)、商業(yè)、金融等其他行業(yè)的，可以有開發(fā)、經營、消費、服務、管理等房地產經濟活動方面的，也可有抵押、貸款、證券、保險、利率、價格等各種經濟杠桿和手段的等等。因為房地產是人類生產和生活的要素，信息的數(shù)量多是可以理解的。改革開放以來，尤其報紙、雜志、電視等大眾媒體廣告所傳播的房地產信息，更是與日俱增。

(二)房地產信息涉及面廣

房地產信息不僅包括直接信息，也包括間接信息，涉及面很廣。這里所謂直接性，即與房地產經濟活動直接有關的信息；所謂間接性，即與房地產經濟活動間接有關的信息。如國家對房地產的宏觀調控、房地產法律、法規(guī)和規(guī)章制度的建立，地方住房改革制度的出臺，房地產開發(fā)量、房屋坐落地段、類型與價格、消費者對房地產的房型偏好、購買力等等，都是與房地產經濟活動有直接關系的信息。又如世界政治、經濟、科技等形勢的發(fā)展變化，國內社會經濟發(fā)展狀況，人們的消費取向，銀行的利率變化等是與房地產經濟活動有間接關系的信息。但作為房地產經紀人來說，也是不可忽視的。

(三)房地產信息時效性強

由于我國房地產業(yè)發(fā)展歷史不長，加上房地產市場正處于不斷完善過程中，因此政策的調整和變動是難以避免的。特別是近幾年以來，政府不斷出臺新政策，以啟動房地產市！場，擴大住宅消費。在這種情況下，房地產經紀人要用心將有關信息及時地掌握和運用。因此，捕捉房地產即時信息，不斷更新?lián)碛?a class="dict" href="/azsoft/mu2752848.html">新的信息，不失時機地有效利用，是房地產經紀人領先一步的首要秘笈。

(四)房地產信息交叉性大

房地產信息來源于各個方面，同時又可以向各個方面發(fā)出，尤其是與房地產開發(fā)經營有關的各類要素市場信息，具有互相滲透交叉的特點。如隨著形勢變化房地產業(yè)大力發(fā)展，這種信息很快就傳遞給土地供應開發(fā)部門、金融業(yè)、材料設備業(yè)，裝潢服務業(yè)等，促使這些行業(yè)盡快配套，為房地產業(yè)提供必要的條件和產品。隨著土地供應減速，材料供應跟不上、金融業(yè)改革滯后等情況發(fā)生，此類信息馬上又會傳遞給房地產業(yè)，促使房地產業(yè)進一步采取對策，完善政策，企業(yè)也會相應調整改變經營策略。

(五)房地產信息網絡化程度高

對不能移動的房地產來說，房地產信息實行網絡化更具有必要性，而且要求程度高。通過網絡傳輸，房地產的平面、立面、空間、色彩、外部環(huán)境等，都可以展示給消費者，給人以視覺、感官的滿足。網絡化房地產信息存儲量多，可供消費者選擇的余地也來得大。房地產信息網絡化后，傳遞信息的速度加快，必然引起房地產經紀人工作方式的相應改變，從而會進一步推動市場的發(fā)展。

處理方案

房地產信息的收集

房地產信息的收集，是指從房地產信息的各種來源、途徑中去獲得需要的信息。收集信息的方法很多，如閱讀報刊、雜志、廣告、文獻資料；收聽廣播、電視；向信息部門去求索信息直接到市場和客戶中調查訪問，進行市場調查和研究，掌握第一手資料；用現(xiàn)代化手段，使用電腦，從網上廣泛收集，檢索信息等等。從房地產信息的特點，不同性質的信息有不同來源。概括地說，最要注意收集的房地產信息主要有以下兩個方面：

(一)政策方面的信息

主要來自政府及政府有關部門，如宏觀調控政策、國家的稅費政策、社會經濟、發(fā)展戰(zhàn)略、城市發(fā)展規(guī)劃以及與房地產有關的政策、法規(guī)和規(guī)章、制度等等。房地產經紀人要時刻注意政府的政策變化、及時提供給房地產開發(fā)經營單位和消費者，或作為自己編制某種計劃和設計招投標文件的依據(jù)，這會收到很好的效果。

(二)市場方面的信息

主要來自商品房買賣雙方的信息，在房地產市場上，來自于市場方面的信息是最豐富的，供求關系的變化最能反映商品房價格合理與否的信息；人們對于房地產環(huán)境選擇的取向，也能為開發(fā)經營企業(yè)及消費者提供建房和購房的參考；國家稅利政策的變化對房地產開發(fā)經營消費的影響程度等等情況，也會通過房地產市場反映出來。房地產經紀人應該常研究房地產市場，學會在紛繁復雜的市場運行中捕捉有價值的信息，為自己的經紀工作服務。

一般地講，房地產信息的來源可以通過報紙、電臺、電視臺、雜志、有關文件寄送資料、外向廣告等媒體的傳遞。此外，網絡信息傳播的方式是今后房地產信息傳播的必然趨勢，它有內容多，涉及面廣，能夠滿足不同層次需要等特點。房地產經紀人在這信息海洋中搜尋自己所需的信息，并作為自己經紀業(yè)務的依據(jù)，就要有反映靈敏的頭腦。近幾年，社會上各個方面陸續(xù)推出了很多網站，市民可在網上盡情瀏覽各種樓盤的頁面。網站的開通，信息傳遞的速度加快，使經紀人的競爭更為激烈，社會對經紀人的要求也會更高。

房地產信息的加工

通過各種渠道所收集來的信息，要進行加工、整理、歸類、儲存等程序，才能充分發(fā)揮作用。

在日常工作和生活中，房地產經紀人接受或收集來的信息由于來源不同，口徑不同，會有重復、交叉、矛盾等情況發(fā)生，這需要我們進行分析、整理，去粗取精、去偽存真。如果把收集來的原始的信息、資料不進行加工，使用時會發(fā)生困難。同時，信息是有時間性的，因此必須把過時的信息及時剔除，否則會造成誤導?？梢?，只有經過分析、整理，才能知道已掌握信息的全貌，便于做到心中有數(shù)。

在信息處理過程中，經過分析整理，就會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有信息的狀況。對于信息短缺或不全的，則可加強注意收集。所以，信息加工是信息收集的完成，同時又是進一步信息收集的前提，即知道以后需要收集哪些，不需要收集哪些，避免收集信息的盲目性。

加工整理后的信息應予以歸類、儲存。大量的信息應予歸類，便于檢索。不加以歸類，使用時無從查找，或造成不必要的忙亂。經過歸類的信息應采取適當?shù)霓k法加以儲存。一般地說，信息是有時間性的，但也不是所有的信息都是瞬息萬變的，有的變化較快，有的有相對的穩(wěn)定性。前者如市場交易量的信息，后者如法律、法規(guī)，一旦形成后總要相對穩(wěn)定一段時期。也就是說，有的信息長期起作用，理應較長時間保存。對變化較快的信息若條件許可也應保存，以便作動態(tài)分析時用。

現(xiàn)在計算機使用日益普及，利用計算機進行信息的儲存、整理和加工，具有容量大、成本低、速度快、調用方便的特點。創(chuàng)造條件建立自己的信息庫網絡，收集、儲存、處理、傳遞、掌握和使用各種信息。對有些感興趣的信息，加以追蹤。房地產經紀人對于有利可圖的信息可以主動出擊，與發(fā)出信息的開發(fā)商取得聯(lián)系，或采取獨占銷售權，或采取代理銷售權或采取凈值式銷售權等方式來開展自己的經紀業(yè)務。

在分析、處理信息過程中，房地產經紀人要有獨到的市場眼光，對市場機會敏感，能在紛繁復雜的信息中敏銳地發(fā)現(xiàn)其中存在的市場機會。這種獨到的市場眼光、捕捉機會的能力來源于房地產經紀人從事經紀活動的實踐，是在實踐中鍛煉的積累，還來源于創(chuàng)新思維。這是房地產經紀人在實踐中應高度重視鍛煉并充分發(fā)揮的才能。

房地產信息的發(fā)布

房地產信息的收集是收集由別的信息擁有主體發(fā)布的信息，而房地產信息的發(fā)布則是作為信息擁有主體向社會發(fā)布信息。房地產信息的發(fā)布是通過一定的手段，運用合適的載體將信息公布于眾，讓公眾了解該信息的具體內容，引導和激發(fā)公眾采取相應的行動，以達到信息發(fā)布主體的目的。

房地產信息發(fā)布的手段得體、載體恰當、時間合適，會起到事半功倍的作用，這是每一個房地產經紀人應認真對待的。如在房地產銷售過程中，作為經紀人發(fā)布房地產信息的，主要有房地產預售期的信息發(fā)布和房地產出售期的信息發(fā)布兩大類。

(一)房地產預售期的信息發(fā)布

根據(jù)有關法律法規(guī)規(guī)定，房地產開發(fā)項目在完成工程總投資25%以上，經過驗收合格領取了商品房預售許可證并落實了物業(yè)管理公司后，商品房即可預售。在預售期間，可以利用各種媒體宣傳，以迅速提高產品的知名度，達到創(chuàng)立品牌的目的。

開發(fā)經營企業(yè)或委托經紀人發(fā)布的預售商品房的信息，一般可通過廣告載體的形式，但必須符合《中華人民共和國廣告法》、《廣告管理條例》及《關于加強商品房廣告管理的通知》。值得注意的是，內銷商品房不得在中華人民共和國境外發(fā)布廣告信息。外銷商品房在境外發(fā)布廣告信息，需經具有出口廣告代理權的廣告公司代理，并按有關規(guī)定辦理審批手續(xù)。

開發(fā)經營企業(yè)及其委托代理商發(fā)布預售的商品房廣告或說明書，必須載明商品房預售許可證的編號。

運用組合搭配各種媒體的房地產信息發(fā)布，一般是在商品房預售期內，向同一大的目標市場發(fā)布，這是一種經常采用的廣告信息策略。這一時期信息主要起到潛移默化的作用，并以此引起人們的注意。

(二)房地產出售期的信息發(fā)布

房地產出售期信息發(fā)布一般以較好地滿足不同消費者的需求為出發(fā)點，對各種既定的銷售對象和相對集中的地區(qū)，采用多種傳播媒體進行宣傳。這一時期，廣告費用一般集中使用，投資總額也較高。采用的方法主要是用視聽媒介和印刷媒介推出信息。由于運用這類媒體費用頗高，房地產開發(fā)商或銷售代理商不能無休止地連續(xù)使用。國外房地產企業(yè)運用這類媒體傳播信息的持續(xù)時間一般控制在一、二個月內。具體時間要根據(jù)房地產的可供量，購買頻率和用途而定，同時也要根據(jù)房地產開發(fā)商建設狀況來確定，如采用滾動開發(fā)，開發(fā)商推出一期、二期、三期房地產商品，那么房地產信息的發(fā)布也應有與其相匹配的時間安排。

種類及形式

從國內信息市場現(xiàn)有的以商品形態(tài)進行交易的信息大致包含八個方面(見1993年9期《房地信息》)：

(1)商品供求信息(商品質量、品種、規(guī)格、價格、商品供應能力、產供銷情況)；

(2)資金信息(人民幣資金拆借、外匯額度調劑、股票和債券交易行情等)；

(3)科技信息(科技成果轉讓、專利買賣、科技項目招標承包、科技咨詢等)；

(4)勞務信息(人員招聘、培訓、安置、人才流動、社會服務委托或代理等)；

(5)房地產信息(住房互換、房產權轉讓或拍賣、土地使用要素轉讓等)；

(6)對外經濟貿易信息(合資、合營、勞務輸出、產品進出口、國外設備租賃、引進技術等)；

(7)經濟發(fā)展動態(tài)信息(國家宏觀調控政策、市場發(fā)展前景、物價變動趨勢等)；

(8)其他信息(如消費潮流及其趨勢、消費者心理變化等)。

目前國內信息市場的組織形式主要有七種。

(1)信息發(fā)布(交流)會。

(2)信息展樣(掛牌)交易會。

(3)信息咨詢服務，有針對性地為用戶提供。

(4)信息擴散服務，通過傳媒和各種渠道。

(5)信息代理業(yè)務，經紀人方式。

(6)有形信息市場，有確定時間、場所的服務。

(7)其他綜合性信息服務。人才培訓或產業(yè)操作學習班等兼有以上幾種不同形式的性質。

開發(fā)房地信息市場以上七種組織形式均可以采用。