房地產(chǎn)投資泡沫（房地產(chǎn)投資泡沫）

現(xiàn)象定義

房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷(xiāo)，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。

其他類(lèi)型

1.土地價(jià)格泡沫。由于土地的稀缺性和市場(chǎng)需求的無(wú)限性，以及土地市場(chǎng)的投機(jī)炒作，將使地價(jià)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。日本泡沫經(jīng)濟(jì)期間發(fā)生的地價(jià)暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)在上世紀(jì)80年代的10年間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬(wàn)億日元，相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國(guó)的100倍。

2.房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，如果商品房的供給超過(guò)了市場(chǎng)需求，則超過(guò)部分屬于供給虛漲，發(fā)展到一定程度將構(gòu)成經(jīng)濟(jì)泡沫，一般以空置率高低評(píng)定。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，商品房空置率位于10%以?xún)?nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。超過(guò)過(guò)多，將引起嚴(yán)重的供給過(guò)剩，房?jī)r(jià)猛跌，開(kāi)發(fā)商蒙受巨大經(jīng)濟(jì)損失甚至破產(chǎn)倒閉，導(dǎo)致失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會(huì)動(dòng)蕩。

3.房?jī)r(jià)虛漲泡沫。眾所周知，房地產(chǎn)價(jià)格具有復(fù)合性的特點(diǎn)，它是由房屋等建筑物價(jià)格和土地價(jià)格共同構(gòu)成的。房?jī)r(jià)與地價(jià)是緊密聯(lián)系的，房?jī)r(jià)泡沫則與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外，開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的期望值過(guò)高，人為抬高房?jī)r(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。

我國(guó)現(xiàn)狀

（一）我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的類(lèi)型

1.土地價(jià)格泡沫

由于土地的稀缺性和市場(chǎng)需求的無(wú)限性，以及土地市場(chǎng)的投機(jī)炒作，將使地價(jià)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。

①郁金香球莖風(fēng)潮：17世紀(jì)的荷蘭，當(dāng)?shù)谝卉?chē)郁金香從君士坦丁堡運(yùn)抵安特衛(wèi)普時(shí)，這種闊葉的多年生球莖草本植物被認(rèn)為具有重要的“傳播知識(shí)和觀賞藝術(shù)”的價(jià)值，欣賞和栽培郁金香不久成為時(shí)尚，花價(jià)沒(méi)完沒(méi)了的攀升，球莖越奇異越值錢(qián)。人們不惜拿家具、珠寶、地皮等東西來(lái)?yè)Q取這小小的郁金香球莖，1637年1月以20倍速度增長(zhǎng)的郁金香球莖價(jià)格在2月以超過(guò)20倍的速度全面滑坡。政府出面救市也毫無(wú)作用，最后其標(biāo)價(jià)還不抵一個(gè)普通的洋蔥。99%的人在劫難逃，整個(gè)荷蘭經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)期的蕭條之中。

②南海泡沫事件：1711年，英國(guó)政府為了向南美洲進(jìn)行貿(mào)易擴(kuò)張，而專(zhuān)門(mén)成立了一家公司——南海公司，其利用政府的特許權(quán)編造其買(mǎi)賣(mài)非常賺錢(qián)。失去理性的人們，使得南海公司的股價(jià)迅速飆升。據(jù)歷史記載，從1720年3月到9月，在短短的半年時(shí)間里，南海公司的股票價(jià)格一舉從每股330英鎊漲到了1050英鎊。后來(lái)內(nèi)幕人士與政府官員大舉拋售， 8月31日南海公司的股價(jià)從775英磅一路下跌，到10月1日，只剩下290英磅。南海泡沫的破滅使神圣的政府信用也隨之破滅了，英國(guó)沒(méi)人再敢問(wèn)津股票。從那以后，柴思胡同這條著名的交易街清靜了整整100年，此間，英國(guó)沒(méi)有發(fā)行過(guò)一張股票，從而為發(fā)達(dá)的英國(guó)股市歷史留下一段耐人尋味的空白。

②〔美〕查爾斯·P·金德?tīng)柌瘢菏鞘澜缟现慕?jīng)濟(jì)學(xué)家，其研究領(lǐng)域主要為國(guó)際貿(mào)易和歐洲經(jīng)濟(jì)史，現(xiàn)在是麻省理工學(xué)院福特國(guó)際經(jīng)濟(jì)榮譽(yù)退休教授。主要作品有《世界經(jīng)濟(jì)霸權(quán)：1500—1990》、《經(jīng)濟(jì)發(fā)展》、《1929—1939年世界經(jīng)濟(jì)蕭條》等。

城市土地國(guó)家所有和非市場(chǎng)定價(jià)征地使“零”成本的土地資源成為可供地方政府經(jīng)營(yíng)的能夠迅速增值的資本。在政府手中，土地資產(chǎn)成為了置換資本、整合資源、迅速盈利、招商引資的土地資本。結(jié)果有些地方政府就不再僅靠發(fā)展企業(yè)來(lái)帶動(dòng)GDP的增長(zhǎng)，而是通過(guò)政府土地批租、公開(kāi)招標(biāo)拍賣(mài)、土地合作吸引投資的方式來(lái)增加財(cái)政收入和GDP。土地征用的低成本和土地出讓的高市價(jià)，使得地方政府有很高的積極性經(jīng)營(yíng)土地和經(jīng)營(yíng)城市，而政府的土地經(jīng)營(yíng)和城市經(jīng)營(yíng)，不斷地推動(dòng)土地價(jià)格的上漲。還有價(jià)高者得土地的拍賣(mài)制度，違背了土地交易的市場(chǎng)法則，一只無(wú)形的手在支配著這種交易，使這種交易只向一種趨勢(shì)發(fā)展。即，以這種方式進(jìn)行土地拍賣(mài)，由于推出拍賣(mài)土地?cái)?shù)量的人為可控性，和由于土地本身資源的稀缺性，及由于種種復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的綜合作用，拍賣(mài)結(jié)果導(dǎo)致土地價(jià)格越來(lái)越高。城市基準(zhǔn)地價(jià)基本可認(rèn)為是土地真實(shí)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。但研究表明，我國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展較好的時(shí)期，土地拍賣(mài)價(jià)格往往比同地塊基準(zhǔn)地價(jià)高2—3倍；而在城市房地產(chǎn)發(fā)展不是很好的時(shí)期，土地拍賣(mài)價(jià)格也往往比基準(zhǔn)地價(jià)高30%。地價(jià)虛漲是不能持久的，在一定階段便會(huì)破滅。

2.房屋空置泡沫

房屋空置率是房地產(chǎn)供給超過(guò)真實(shí)需求的集中體現(xiàn)，2003年全國(guó)空置房面積達(dá)到1.25億平方米，空置率已達(dá)到26%，2004年9月末，雖同比下降2.3%，仍大大超過(guò)國(guó)際警戒線(xiàn)。2005年底上海中原數(shù)據(jù)顯示：目前上海乙級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的平均租金水平為0.4美元/平方米/天，空置率在20%左右。來(lái)自銀川市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，到2005年12月底，銀川市商品房空置面積達(dá)256.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.4%。其中住宅空置面積163.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積74.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)62.8%。武漢市統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)表明，截至2005年11月底，全市未售出的商品房現(xiàn)房面積已突破120萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)了28%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，05年10月末，全國(guó)商品房空置面積1.12億平方米，其中商品住宅空置面積6204萬(wàn)平方米，商業(yè)地產(chǎn)空置面積上半年也達(dá)2878萬(wàn)平方米。目前全國(guó)空置率已達(dá)到26%，大大超過(guò)國(guó)際公認(rèn)的10%的警戒線(xiàn)。

3.房地產(chǎn)投資泡沫

房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。2005年1月到11月，北京市商品住宅期房不降反升，平均價(jià)格6776元每平方米，比2004年同期上漲1183元每平方米，漲幅21.2%。06年2月15日北京市社科院發(fā)布的北京藍(lán)皮書(shū)——《2006年：中國(guó)首都社會(huì)發(fā)展報(bào)告》中指出，在去年全國(guó)“兩會(huì)”上，人大代表、政協(xié)委員們強(qiáng)烈反映了房地產(chǎn)業(yè)的暴利和廣大工薪階層買(mǎi)不起房的問(wèn)題。此后中央政府順應(yīng)民意采取一系列措施希望把過(guò)高的房?jī)r(jià)降下來(lái)。但是在利益的驅(qū)動(dòng)下，一些地區(qū)的房?jī)r(jià)不降反升，北京表現(xiàn)尤為明顯。在2006年北京市召開(kāi)的“兩會(huì)”上，許多政協(xié)委員又重新提出了這個(gè)問(wèn)題。委員們指出北京目前存在這樣的現(xiàn)象，一方面是5000人晝夜排隊(duì)等候經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目“天通北苑”發(fā)號(hào)，另一方面是大量“經(jīng)濟(jì)適用房”被作為一種投資方式買(mǎi)走閑置；一方面是望眼欲穿的無(wú)房和缺房市民，另一方面是無(wú)人問(wèn)津的天價(jià)豪宅。降低不合理的房?jī)r(jià)，從構(gòu)建和諧社會(huì)的角度看是廣大市民的福音。

4.房?jī)r(jià)虛漲泡沫

房?jī)r(jià)收入比是表現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格高低的基本指標(biāo)。過(guò)高房?jī)r(jià)收入比意味著房地產(chǎn)價(jià)格脫離需求基礎(chǔ)。國(guó)際上合適的房?jī)r(jià)收入比一般在1：2—6之間，2004年1-9月份我國(guó)商品房平均價(jià)格達(dá)到277元/平方米，全國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比接近1：8；不少城市在1比10以上。2001—2003年間以溫州為主的浙江等民資“炒房團(tuán)”在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上掀起巨大波瀾。這些集體購(gòu)房者先在當(dāng)?shù)兀缓筮M(jìn)入浙江和上海，進(jìn)而奔向全國(guó)，集中突擊購(gòu)房。據(jù)估計(jì)：溫州的購(gòu)房大軍人數(shù)將近10萬(wàn)，用于購(gòu)房的種子資金在1000億元上下?！俺捶繄F(tuán)”，撬動(dòng)了數(shù)倍甚至數(shù)十倍的當(dāng)?shù)刭Y金進(jìn)入樓市，刺激了當(dāng)?shù)叵M(fèi)提前和投機(jī)需求，進(jìn)而產(chǎn)生需求和價(jià)格的互相推進(jìn)，許多“被炒房”城市房?jī)r(jià)飛漲。